ESSOR CONSEIL

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un fonds d’investissements dédié à la gestion d’actifs immobiliers. Grâce aux sommes collectées et aux éventuels emprunts, une SCPI achète des immeubles pour ensuite les louer. Ce sont les loyers perçus qui permettent de verser chaque année un rendement. Plus le taux d’occupation de ces immeubles est élevé, plus ce rendement est optimisé. Cela veut dire aussi que les immeubles investis sont adaptés aux besoins des locataires. Ces derniers peuvent être des entreprises lorsqu’il s’agit de bureaux, de locaux commerciaux ou industriels ou logistiques ou des particuliers lorsqu’il s’agit de logements. La SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans détenir en direct les biens et pour un montant bien inférieur à celui nécessaire pour une acquisition en solo.

Comment est valorisée une part de SCPI ?
Une SCPI peut être évaluée à partir de quatre valeurs. D’abord, il y a la valeur dite vénale. Il s’agit de la valeur cumulée de tous les actifs immobiliers détenus déterminée par un expert indépendant. Ensuite, il y a la valeur de restitution. Elle réunit la valeur vénale et les autres types d’actifs financiers détenus dans le cadre de la gestion de la trésorerie. Puis, il y a la valeur de reconstitution. Elle correspond à la valeur de réalisation à laquelle sont ajoutés les frais pour reconstituer son patrimoine. Enfin, il y a la valeur nominale. Elle correspond à la valeur d’une part au moment de la création de la SCPI.

Le prix d’achat d’une SCPI est établi à partir de la valeur nominale, en ajoutant la prime d’émission – montant de la revalorisation du patrimoine détenu par la SCPI. C’est à partir de ce prix qu’est déterminé le rendement de la SCPI. En cas de vente des parts d’une SCPI, celles-ci sont cédés à un prix dit de retrait. Il est inférieur au prix d’achat car son montant part de la valeur d’achat à laquelle est déduite les frais de la SCPI.

Quels sont les types de SCPI ?
Juridiquement, il existe deux formes de SCPI. D’un côté, il y a celles qui ont un capital fixe. A leur constitution, il est prévu que le capital social ne puisse pas dépasser un plafond précis, au-delà duquel il faut procéder à une augmentation de capital. Pour sortir du capital, un détenteur de part doit trouver des repreneurs sans que cela vienne modifier le montant de la capitalisation de la SCPI. D’un autre côté, il y a les SCPI qui ont un capital variable. Quand un souscripteur souhaite vendre ses parts, la SCPI peut les lui racheter et émettre de nouvelles parts pour accueillir de nouveaux souscripteurs. Contrairement aux apparences, le montant peut être plafonné ou sa variation encadrée pour éviter de léser les souscripteurs encore présents au capital de la SCPI.

Stratégiquement, il existe quatre sortes de SCPI. On parle de SCPI fiscales pour celles qui investissent dans des immeubles en appliquant les critères de la loi fiscale dont elles font références : Pinel, LMNP, Monuments historiques, Malraux… En ce cas, les associés de la SCPI peuvent bénéficier des avantages fiscaux associés. On utilise l’expression de SCPI de rendement pour celles qui, grâce aux loyers perçus régulièrement, verse un revenu chaque trimestre ou année, par exemple, aux souscripteurs. On désigne les SCPI de valorisation pour les sociétés qui ont pour objectif d’assurer un revenu au souscripteur par la vente régulier d’immeuble acquis. Ce qui suppose à un prix de vente supérieur au prix d’un achat. On réserve l’appellation SCPI régionale pour les sociétés qui limitent le périmètre de leurs investissements à une zone géographique déterminée.