ESSOR CONSEIL

Le dispositif de défiscalisation Malraux a été instauré par André Malraux, dans le texte de Loi n° 62-903 du 4 août 1962.
Il concerne uniquement les biens faisant l’objet de travaux de rénovation, par conséquent l’immobilier ancien. L’article 160 de la loi de finances pour 2020 a prorogé ce dispositif pour une durée de trois ans.

Ce dispositif est cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux tels que Censi-Bouvard, Pinel, Girardin, Déficit Foncier.

Le dispositif Malraux est particulièrement destiné aux contribuables possédant une fiscalité importante puisqu’il faut être en mesure d’utiliser l’ensemble du budget travaux et de la réduction d’impôts sur une durée déterminée, déployée sur 1 à 4 ans.

Quelles sont les conditions particulières ?
Pour bénéficier du dispositif, vous devez respecter certaines conditions :
• Votre domicile fiscal doit être situé en France.
• Vous devez vous engager à restaurer l’ensemble de l’immeuble et à louer les logements nus en tant qu’habitation principale, pendant une durée minimale de 9 ans.
• La location doit être effective dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de restauration.
• Le plafond des travaux est fixé à 100 000 € / an pendant 4 ans.
• Vous devez demander une autorisation spéciale auprès du Préfet (ASP).
• Le logement ne doit pas être loué à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable (ou d’un des associés dans le cas d’une société civile).
• Les opérations de restauration en loi Malraux 2021 doivent nécessairement avoir été déclarées d’utilité publique.

Les avantages fiscaux ne sont valables que pendant la durée de travaux qui ne doit pas excéder 3 ans après la date de délivrance du permis de construire.

Investir en loi Malraux ?
Le bien considéré doit être restauré dans sa totalité et sous le contrôle de l’architecte des Bâtiments de France et permettre la création ou le maintien en immeuble d’habitations. Une simple rénovation est exclue du dispositif. Une fois, la restauration du bien achevé, celui-ci doit être mise en location pendant au moins neuf ans.

Quels sont les avantages fiscaux accordées par la loi Malraux ?
La réduction d’impôts à laquelle vous pouvez prétendre est de :
• 30% pour les immeubles qui se trouvent dans un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), dans les Quartiers Anciens Dégradés – (QAD) ou dans les quartiers Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU).
• 22% pour les immeubles qui se trouvent dans un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) ou dans un programme désigné comme d’utilité publique.

Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôts en loi Malraux 2021 est plafonné à 400 000 €, pour une période de 4 années consécutives.

Le contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR)
Il s’agit d’un document qui s’inspire directement de la vente en état futur d’achèvement (VEFA) et qui impose plusieurs modalités :
• La description et les caractéristiques de l’immeuble (éventuellement la superficie de la partie privative du lot).
• La description des travaux à réaliser.
• Le prix de l’immeuble.
• Le délai de réalisation des travaux.
• La justification de la garantie financière d’achèvement des travaux.
• Les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur concernant les travaux.

Exemple d’investissement en Loi Malraux :