ESSOR CONSEIL

Crédit plus cher, prix en baisse dans une partie de la France : pour les futurs acquéreurs immobiliers, les mois à venir pourraient comporter des opportunités d’investissement.

En 2023, les candidats à l’achat sont conscients que le marché immobilier atteint un point de bascule. Première certitude, l’argent coûte plus cher.

Des crédits immobiliers plus coûteux

Ces dernières années, les taux du crédit immobilier ont été historiquement bas, jusqu’à atteindre 1% en moyenne sur 20 ans en 2021 et début 2022. En revanche, rien de tel fin 2023 où les taux atteignent près de 4% sur 20 ans. En mai 2023, le taux moyen atteint 3,28%, contre 3,16% en avril, selon les chiffres de l’Observatoire du crédit logement/CSA, en juillet 2023.

Entre janvier 2022 et mai 2023, les emprunteurs ont vu leur capacité d’emprunt chuter de 20%, ce qui représente en moyenne une capacité d’achat en recul de 40 000 euros, selon la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM). Dans ces conditions, la tentation pour les acheteurs est grande de différer leur achat en attendant de meilleurs jours.

Tabler sur des conditions de crédit  en hausse

D’un point de vue patrimonial, ce réflexe de bon sens pourrait se révéler peu payant. En effet les professionnels de l’immobilier anticipent de nouvelles hausses de crédit pour les mois à venir. Les banques européennes n’arrivent pas encore à maitriser la progression de l’inflation. Elles devraient donc continuer leur politique de hausse des taux directeurs.

En outre, la progression régulière du taux de l’usure qui a atteint 5,56% pour les prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans en septembre – du jamais vu depuis 2014 – laisse une large marge de manœuvre aux banques pour continuer à augmenter leurs taux à 4% voir 5% dans les mois à venir. Rien de très inédit au regard des années passées. En 2012, les taux moyen pour un emprunt sur 20 ans  atteignaient 4,25%, d’après le courtier Empruntis. Au début des années 90, ils dépassaient les 9%.

Attendre une baisse de prix ?

Autre réflexe actuel largement partagé parmi les futurs acheteurs : attendre une baisse significative des prix. Cette attente contribue actuellement à gripper le marché immobilier. En juin 2023, la FNAIM a ainsi constaté une réduction de 15% des transactions immobilières sur un an, « soit la deuxième plus forte baisse annuelle des ventes depuis 1990 ». Cette baisse des prix se fait encore attendre sur de nombreux territoires, notamment sur le littoral. Dans certaines grandes métropoles, le mouvement de baisse est en revanche bien amorcé. À Paris, en septembre 2023, les prix sont repassés sous la barre symbolique des 10 000 euros par mètre carré pour atteindre 9 944 euros en moyenne d’après l’indice Meilleurs Agents Les Échos, soit un recul des prix de -4,5% sur l’année. À Bordeaux, d’après le réseau d’agences Century 21, les prix ont plongé (-13%). Mais sur le littoral, les prix résistent et continuent même à monter : + 12,3% à Marseille, +10,8% à Nice, +4,1% à Brest.