ESSOR CONSEIL

Dans un contexte de remontée rapide des taux, le gouvernement a opté pour une mise à jour mensuelle des taux d’usure. Ceux-ci viennent de franchir le seuil symbolique de 5 % Une bonne nouvelle pour les candidats à la propriété ?

Calculé depuis février 2023 chaque mois par la Banque de France, le taux de l’usure correspond au taux maximal auquel un prêt peut être accordé.

Un mécanisme de  protection pour l’emprunteur

Il s’agit d’un mécanisme de régulation du marché du crédit qui vise à protéger l’emprunteur contre les taux excessifs qui pourraient lui être proposés par les établissements bancaires. Il existe plusieurs taux d’usure en fonction du montant emprunté, de la durée d’emprunt et du type de prêt (crédit à la consommation, prêt immobilier, crédit renouvelable, etc.). Lors de la souscription d’un emprunt immobilier, l’offre de contrat de crédit doit obligatoirement mentionner le taux annuel effectif global (TAEG) proposé. Il correspond au  coût total du crédit, incluant le  taux d’intérêt de base de l’emprunt mais aussi l’ensemble des frais, commissions et rémunérations diverses afférentes à l’emprunt comme les frais de dossier et les primes d’assurance emprunteur. Concrètement, le TAEG ne doit pas être supérieur au taux de l’usure.

Des taux d’usure en forte hausse

Les nouveaux taux applicables sont été publiés le 29 juin 2023 au Journal Officiel. Pour un emprunt immobilier, le taux d’usure est désormais fixé à 5,09 % pour les prêts d’une durée inférieure à 20 ans et à 4,84 % pour les prêts sur 10 à 20 ans. Ces taux sont en forte hausse de 2 points par rapport à la fin de l’année 2022. Surtout, ces taux n’avaient jamais été aussi élevés depuis 2012.

Compte tenu de la rapide remontée des taux actuels, les taux d’usure devraient continuer à augmenter. D’après les professionnels du secteur, les taux d’usure pourraient  passer la barre du 6 % d’ici la fin de l’année.

Un frein levé pour les emprunteurs

Face à la remontée des taux d’emprunt, des taux d’usure trop bas pénalisent les emprunteurs. Au mois de décembre 2022, le courtier en ligne a réétudié les dossiers pour lesquels ses experts avaient obtenu un accord des banques en 2021. 20 % des dossiers financés en 2021 n’étaient plus finançables dans le contexte actuel parce qu’ils dépassaient le taux d’usure. La forte remontée des taux d’usure est donc une vraie bonne nouvelle pour le marché du crédit immobilier. Elle devrait permettre de redonner de l’oxygène au secteur et faciliter la concrétisation des projets d’achat immobiliers. Cependant, au regard de la volonté affichée par la Banque Centrale Européenne de poursuivre sa politique de remontée des taux directeurs pour lutter contre l’inflation, les taux d’emprunt devraient également continuer à augmenter rapidement.

Attention à la rapide remontée des taux d’emprunt

Actuellement, les taux moyens sont de 3,6 % sur 15 ans, 3,8 % sur 20 ans et 4 % sur 25 ans, mais avec des taux fréquemment proposés à plus de 4 % sur 20 ans et plus, analyse le  réseau d’agences de courtage en crédit immobilier courtier Vousfinancer. Pour l’avenir le réseau de courtage table sur un  scénario de taux à 4,5 %, d’ici la fin de l’année, et peut être même la réapparition de taux à 5 % début 2024.

Or le calcul des taux d’usure repose sur la prise en compte des taux effectifs pratiqués par les établissements de crédit au cours des trois mois précédant, auquel s’ajoute une marge d’un tiers. Mécaniquement, lorsque la remontée des taux d’intérêts est rapide, celle du taux d’usure ne suit donc qu’imparfaitement cette courbe. Les taux d’usure pourraient donc continuer à freiner le marché du crédit. Rappelons que seulement 12 millions d’euros de nouveaux emprunts ont été accordés en avril 2022, contre plus de 20 millions d’euros l’an dernier à la même époque.