ESSOR CONSEIL

Les nouvelles  obligations de rénovation énergétique  imposées aux propriétaires des logements les plus énergivores réduisent le parc locatif privé et réduisent la valeur d’achat de ces biens.

La performance énergétique du bien qu’ils envisagent d’acheter constitue une préoccupation majeure pour les Français. En effet, plus de 8 Français sur 10 (83%) déclarent désormais regarder de près le diagnostic de performance énergétique (DPE) lorsqu’ils consultent les annonces immobilières d’après le baromètre « Les Français et l’immobilier » du réseau d’agences immobilières Laforêt Immobilier réalisé par OpinionWay en mars 2023.

L’importance des étiquettes énergétiques

Le DPE, qui permet de faire le point sur la performance énergétique d’un bien immobilier, grâce à un classement énergétique allant de A (meilleure performance énergétique) à G (la plus mauvaise), est obligatoire pour les ventes depuis novembre 2006 et les locations de logements depuis juillet 2007.

L’étiquette finale attribuée consiste désormais en une synthèse de deux informations la consommation énergétique et la quantité d’émission de gaz à effet de serre émise par le logement. Elle est fonction de la plus mauvaise performance, en énergie primaire ou en gaz à effet de serre (système des doubles seuils). Les nouvelles exigences de la réglementation en la matière expliquent cette préoccupation croissante.

De nouvelles règles contraignantes

Depuis le 1^er janvier 2023, les biens les plus énergivores – ceux dont la consommation dépasse 450 kWh/m2/an – ne peuvent plus être loués. La loi n° 2021-1104 Climat et Résilience du 22 août 2021 a mis en place un calendrier d’interdiction progressive à la location pour les biens qui portent les plus mauvaises étiquettes énergétiques.

Il a pour objectif d’inciter les propriétaires de biens énergivores à réhabiliter leur bien. À partir du 1^er janvier 2025, ce sont tous les logements notés G qui seront concernés par cette interdiction de location. Au 1^er janvier 2028, ce sera au tour des logements classés F et enfin, à partir du 1^er janvier 2034 à celui des logements notés E.

En, outre, depuis le 1^er avril 2023, un audit énergétique devra être réalisé préalablement à la mise en vente pour les maisons ou immeubles classés F ou G au diagnostic de performance énergétique.

Hausse des ventes des passoires énergétiques

Faute de moyen ou de volonté pour faire rénover leurs biens, nombre de propriétaires préfèrent vendre leur bien. En 2022, d’après les statistiques de la plateforme d’annonces immobilières www.seloger.fr ont décidé de vendre leur bien en raison d’un mauvais DPE :

• 31% des propriétaires de résidences principales,
• 39% des propriétaires d’un bien mis en location,
• et 50% des propriétaires de résidences secondaires.

En conséquence, le volume des mises en vente de passoires thermiques est en augmentation. Les annonces ont été multipliées par quatre entre l’été 2021 et l’hiver 2023. En février 2023, sur l’ensemble du territoire, ces passoires énergétiques représentaient 19,2% des offres de vente sur www.seloger.fr.

Des conséquences tangibles pour le marché

Ces ventes génèrent appauvrissent le parc locatif, contribuant à nourrir le phénomène de tension locative (déséquilibre entre les offres et les demandes) bien palpable comme en Île-de France, notamment à Meaux, Nanterre et Paris qui affichent la tension locative la plus force sur les 12 derniers mois, d’après l’étude de LocService de mars 2023. Mais le phénomène est national, à Lille, Marseille, le Havre, Rouen, Perpignan, Nîmes, la tension locative s’est accrue de façon inédite entre 2021 et 2022, souligne le spécialiste de l’immobilier Beanstock.

En outre, cet afflux de biens décotés contribue à faire baisser la valeur des logements les plus énergivores. D’après le courtier Pretto, le prix au mètre carré moyen des maisons  classées F ou G est inférieur de 23% à celui des maisons classées A ou B. En revanche,  sur les marchés les plus tendus comme à Paris, cet effet DPE sur les biens est plus faible voire, inexistant.