ESSOR CONSEIL

Les autorisations de construire sont en chute libre, les programmes neufs restent dans les cartons. À la crise de l’offre vient se juxtaposer désormais une crise de la demande. Cette dernière est alimentée par le durcissement de l’accès au crédit. Quelles pistes d’amélioration pour le secteur du logement neuf ?

Avec seulement 441.400 autorisations de construire délivrées en un an d’après les chiffres du ministère de la Transition écologique publiés fin mars, le secteur du logement neuf se porte mal. Le nombre de permis de construire accordés par les communes est en baisse de 11,5% sur un an. La frilosité des maires à accepter les nouvelles construction sur leur territoire est multifactorielle : inflations des contraintes réglementaires, objectifs d’artificialisation zéro, acceptabilité des projets par la population, etc…

Des programmes nettement moins rentables

En outre, les programmes neufs sont plus longs à être mis en œuvre. Parfois ils n’aboutissent pas car la viabilité économique de ces projets n’est plus au rendez-vous. Là encore, les raisons sont nombreuses. La raréfaction du foncier disponible en augmente le coût. La hausse des prix des matériaux de construction aboutit au même résultat. Les contraintes réglementaires – comme les normes environnementales énergétiques de construction du type réglementation RE2020 qui s’applique depuis le 1^er janvier 2022 – ont également un impact à la hausse sur les prix.

Une demande en baisse

D’après les chiffres de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) dévoilés en mars dernier, les ventes aux investisseurs particuliers ont reculé de 26% sur un an. Les ventes aux propriétaires occupants ont chuté de 13,4%. Les ventes en blocs reculent, quant à elles, de 36,6%.

Les difficultés économiques et la montée de l’inflation alimentent la baisse des ventes. Cette baisse est encore avivée par le renchérissement du crédit. La hausse des taux d’intérêts, l’impact du taux d’usure et l’exigence des banques compliquent l’accès au crédit pour les candidats à l’achat. L’année 2023 voit également exploser le pourcentage de désistement de ces candidats à l’acquisition. Après avoir atteint 27% en 2022 il atteint 50% depuis quelque mois.

Le phénomène de décohabitation en cause

D’après les statistiques de la FPI, la France a besoin de 449.298 logements neufs par an. Cette proportion s’explique plus par la poursuite du phénomène de décohabitation (séparations, divorces) que par la croissance démographique de la population. Les 20 premières métropoles de France concentrent, à elles seules, 37% des besoins. Or actuellement environ 370.000 logements neufs sont construits chaque année.

Quelles solutions ?

Pour enrayer cette crise du logement qui s’installe, la FPI donne plusieurs pistes.  Elle préconise la prorogation et amélioration du PTZ, le maintien des aides fiscales spécifiques, comme  la réduction d’impôt sur le revenu Pinel qui incite les particuliers à investir dans l’immobilier locatif neuf dans les zones tendues, ou encore la création d’un statut de bailleur particulier adapté au secteur neuf, qui permettrait à l’investisseur d’amortir fiscalement son bien sur la durée.