ESSOR CONSEIL

La déclaration d’IFI concerne les foyers fiscaux dont le patrimoine au 1^er janvier 2023 excède 1,3 million d’euros. Biens imposables, démembrement de propriété, décote : rappel  des principales règles de taxation du patrimoine immobilier.

Chaque année, les redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) doivent déclarer leurs biens imposables à l’IFI, calculer et payer l’impôt.

Un seuil de 1,3 million d’euros

Les propriétaires personnes physiques de biens immobiliers dont la valeur totale nette au 1^er janvier 2023 est supérieure à 1,3 million d’euros sont concernés par l’IFI qui est calculé à partir de 800.000 euros, selon le barème suivant :

– Jusqu’à 800 000 € : 0%

– Entre 800 001 € et 1 300 000 € : 0,50 %

– Entre 1 300 001 € et 2 570 000 € : 0,70 %

– Entre 2 570 001 € et 5 000 000 € : 1 %

– Entre 5 000 001 € et 10 000 000 € : 1,25 %

– Supérieure à 10 000 000 € : 1,50 %

Le seuil s’apprécie pour le foyer fiscal : couples mariés, couples pacsés, et concubins.

Usufruitier et nu-propriétaire

Lorsque le bien immobilier fait l’objet d’un démembrement de propriété, le redevable de l’IFI dépend de l’origine du démembrement. En principe, seul l’usufruitier est redevable de l’IFI, et ce, sur la valeur en pleine propriété du bien. L’imposition doit en revanche être répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire quand l’usufruit a été constitué par l’effet de la loi. C’est le cas des démembrements qui résultent d’une succession, lorsque le conjoint survivant a opté pour l’usufruit du patrimoine laissé par le défunt.

Les enfants nus-propriétaires doivent alors également déclarer la valeur de leurs droits à l’IFI. La clé de répartition de l’imposition s’effectue en fonction de l’âge de l’usufruitier, selon le barème de l’article 669 du Code général des impôts (CGI)

Les biens imposables

L’IFI concerne les immeubles bâtis (résidence principale, secondaire), les terrains, les immeubles en cours de construction, comme les biens acquis en Vefa. Lorsque les biens concernés sont détenus par l’intermédiaire de sociétés, le redevable doit déclarer la valeur des parts ou actions de la société, représentatives des biens ou droits immobiliers détenus par la société, directement ou indirectement. De même, les investissements en unités de comptes immobilières à travers les contrats d’assurance-vie doivent être déclarés.

Quelles décotes appliquer ?

Le propriétaire de sa résidence principale peut pratiquer un abattement de  30% sur la valeur de son logement, à condition que celui-ci ait bien été occupé au 1^er janvier, à titre de résidence principale par son propriétaire. L’abattement ne s’applique pas en cas de détention à travers une société civile immobilière.

Les autres décotes ne sont pas prévues par la loi, mais admises par les tribunaux, sans toutefois revêtir un caractère automatique. Sur certains immeubles loués, le propriétaire peut appliquer une décote, entre 15 et 20%, à l’exclusion des biens loués sous les régimes type Pinel ou Scellier.

Pour les biens détenus en indivision, une décote de 20% peut être admise pour tenir compte de défaut du défaut de liquidité du bien. Attention, toutes les indivisions n’ouvrent pas droit à cette décote. En effet, les indivisions constituées entre époux, entre pacsés, ainsi que celles constituées entre parents et enfant unique, et résultant d’une donation en sont exclues. Restent les indivisions successorales, les indivisions conclues entre concubins ou entre proches. Cette décote peut, le cas échéant, se cumuler avec la décote applicable aux biens loués.