ESSOR CONSEIL

La hausse de taux d’intérêt et l’effet de ciseau du taux d’usure renchérissent le coût du crédit immobilier. Si le pouvoir d’achat des futurs acquéreurs en pâtit, les prix continuent toutefois de se maintenir à un haut niveau.

Le marché du crédit immobilier se contracte légèrement (-3% sur un an) d’après les dernières statistiques de la Banque de France. Pourtant, avec 218,4 milliards d’euros de nouveaux prêts, il continue à se situer à un niveau record, juste derrière l’exceptionnel cru de l’année 2021.

La remontée du taux d’usure une bouffée d’oxygène en 2023

La remontée du taux d’usure constitue une bonne nouvelle en ce début d’année 2023. Au 1^er janvier 2023, pour un emprunt sur 20 ans et plus, le taux d’usure progresse de plus d’un demi point pour atteindre 3,57%. Depuis le 1^er octobre 2022, le seuil d’usure était fixé à 3,05% pour cette durée d’emprunt. Ce taux définit le taux maximum auquel une banque est autorisée à accorder un prêt. Un niveau trop bas de taux d’usure peut gripper le marché du crédit.

Actuellement, la remontée progressive du taux d’usure n’est pas aussi rapide que la hausse des taux de crédit immobilier, ce qui crée un effet ciseau. D’après les chiffres des Notaires de France, fin 2022, près de 19% des projets immobiliers n’aboutissent pas en raison de cet effet ciseau. La remontée du taux d’usure va constituer une bouffée d’air pour le marché du crédit. Seul bémol, cette mesure permet aux banques de continuer à augmenter leurs taux d’intérêt.

Les taux de crédit immobilier continuent de monter

Les années de taux bas pour le crédit immobilier sont désormais dernière nous. Les spécialistes du secteur anticipent un taux moyen d’emprunt toutes durées confondues à 3% pour l’année 2023, un niveau plus atteint depuis 2016. Fin novembre le taux moyen des prêts à l’habitat proposés par les établissements bancaires était fixé 2,25%, d’après les statistiques de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, novembre 2022. Un chiffre en nette augmentation, puisqu’un an auparavant, il n’était qu’à 1,06%.

Si ces chiffres semblent élevés, ils restent attractifs au regard de l’évolution des taux de crédit immobilier sur les dernières décennies. Ainsi, en 1991, d’après le courtier Meilleurstaux.com, le taux effectif global pour les prêts à l’habitat à taux fixe était de 11,9% avant de baisser dans les années 1990 et 2000.

Quel impact sur les prix ?

Seule certitude, sous l’impulsion de la politique de resserrement monétaire initiée par les banques centrales pour contrer l’inflation, la hausse des taux d’emprunt immobilier devrait se poursuivre. Ce renchérissement du crédit impacte le pouvoir d’achat des candidats à l’acquisition. À capacité financière égale, la surface à laquelle peuvent prétendre les acheteurs a reculé de 4 mètres carrés, d’après l’Observatoire du Crédit Logement CSA au troisième trimestre 2022. En revanche, il est difficile de conclure que cette situation va faire baisser les prix de l’immobilier.

Aux États-Unis ou les taux du crédit immobilier flambent (6,48% en moyenne fin décembre 2022), les acheteurs désertent le marché. Les ventes se sont repliées de 38% au second semestre 2022 par rapport au début de l’année d’après les chiffres de la National Association of Realtors. Mais les prix se maintiennent à un niveau élevé (en hausse de 3,5% en un an). Le même constat est effectué en France par les notaires. La hausse des prix se poursuit même si elle tend à ralentir : +5,7% sur un an pour le marché de l’ancien, d’après les projections issues des avant-contrats à fin décembre 2022. En conclusion, le marché reste dominé par les vendeurs, même s’il tend à se rééquilibrer.