ESSOR CONSEIL

Pour calculer la rentabilité de son investissement, le propriétaire ne doit pas se contenter d’effectuer un rapport entre les annuités de son emprunt et les loyers qu’il compte percevoir.

De nombreux paramètres

La rentabilité brute (loyer annuel / prix du bien) constitue un ratio simple à calculer, mais seule la rentabilité locative nette (loyer annuel – charges – taxe foncière – coût annualisé des travaux de ravalement et de rafraîchissement) / (prix du bien + frais de notaire + travaux à l’achat) constitue un indicateur précis et objectif pour mesurer la performance d’un investissement.

Outre le poids de la fiscalité, l’investisseur doit intégrer de nombreux paramètres comme l’inflation qui vient impacter son pouvoir d’achat et les évolutions législatives comme le bouclier loyer qui viennent diminuer sa capacité à fixer librement le loyer de son bien.

Hausse de la taxe foncière

D’après les chiffres de l’Observatoire National des Taxes Foncières sur les Propriétés bâtie de l’UNPI publiés en octobre 2022, dans les 200 villes les plus peuplées de France, la taxe foncière a progressé en moyenne de +4,7% sur un an en 2021. Dans des communes comme Poissy ou Mantes-la-Jolie dans les Yvelines, ces taux ont respectivement bondi de +23,9% et +22,2%.

Sur la dernière décennie, on estime que le produit de taxe foncière a augmenté de plus de 50%. La réforme programmée des bases de la taxe foncière en 2026 pourrait aggraver cette tendance. Ces bases n’ont jamais été actualisées depuis les années 70, à l’exception d’une revalorisation menée en 1980. La réforme devrait donc conduire à d’importants transferts de charges, notamment pour les propriétaires de biens anciens.

Avec le bouclier loyer, une liberté de plus en plus encadrée

Le propriétaire subit également l’inflation. En septembre 2022, l’augmentation annuelle des prix à la consommation est évaluée à +5,6% par l’Insee. Pour préserver son pouvoir d’achat, le bailleur peut réviser ses loyers à la hausse en fonction de l’inflation. En matière de bail résidentiel, cette augmentation est possible une fois par an, à la date anniversaire du contrat de location. L’indexation hors charge des loyers s’effectue sur la base de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Cet indice est calculé chaque trimestre, par l’Insee, à partir de l’évolution des indices de prix à la consommation sur 12 mois.

Mais la mise en place par le gouvernement d’un bouclier inflation limite les possibilités d’augmentation à un seuil de 3,5% en métropole. En outre, si en théorie, le bailleur est libre de fixer le loyer qui lui convient, dans les zones les plus tendues il doit compter avec le mécanisme d’encadrement à la relocation et dans certaines communes avec le dispositif de plafonnement des loyers réintroduit dans le cadre de la loi Elan. Autant de facteurs  à prendre en compte dès l’achat.