ESSOR CONSEIL

En quelques mois, le paysage du crédit immobilier et les porteurs de projet immobilier doivent s’adapter à une nouvelle donne. Le crédit est devenu plus cher. Ce renchérissement diminue la capacité d’emprunt des acheteurs. D’après l’Observatoire du Crédit Logement CSA, au 3^ème trimestre 2022, à capacité financière égale, la surface à laquelle peuvent prétendre les acheteurs a reculé de 4 m2. Sous l’influence des hausses des taux directeurs décidées par les banques centrales pour lutter contre l’inflation, les établissements bancaires remontent progressivement leurs taux d’emprunt.

Des taux en hausse qui restent raisonnables

En septembre 2022, le taux moyen d’emprunt est fixé à 1,88%. Il y un an, il se situait autour de 1,04%. Depuis décembre 2021, l’ensemble des taux a augmenté d’au moins 80 points de base, quelle que soit leur durée. Toutes les catégories d’emprunteurs sont concernées, même si les plus modestes sont moins impactées signale l’Observatoire du Crédit Logement CSA.

Au 3^ème trimestre 2022, la progression des taux s’est accélérée pour atteindre 2,01%, à la mi-octobre, en augmentation de 13 points sur un mois. Cette moyenne devrait encore progresser pour passer à 2,80% fin juin 2023, pour redescendre lentement à 2,45% fin 2023, niveau auquel il se stabiliserait en 2024. Rappelons que si ces hausses peuvent sembler brutales après des années de taux bas, ces taux moyens très acceptables. Il y a 10 ans, on n’hésitait pas à parler de taux bas pour un taux moyen de 3,55% sur 20 ans.

L’impact ambivalent du taux d’usure

L’augmentation du taux d’usure au 4^ème trimestre 2022 a satisfait les professionnels de l’immobilier qui sont salué une bonne nouvelle pour les emprunteurs. Le taux d’usure définit le taux maximum auquel une banque est autorisée à accorder un prêt. Des taux d’usure trop bas handicapent toutes les catégories d’emprunteurs lorsque les taux d’emprunts remontent rapidement, augmentant les risques de refus de prêts, au risque de bloquer le marché.

Depuis le 1^er octobre 2022, le seuil d’usure est passé de 2,57% à 3,05% pour un emprunt de 20 ans et plus. Avec cette hausse du taux d’usure plus importante que prévue, les conditions sont donc désormais plus confortables pour l’emprunteur. Pour la Banque de France, à cette mesure devrait permettre de « régler certaines situations d’accès au crédit plus difficiles relevées ces dernières semaines ». Seul bémol, ce relèvement du taux de l’usure redonne de la latitude aux établissements prêteurs pour continuer à augmenter leurs taux, ce qu’elles ont fait massivement après l’annonce de la Banque de France.

Bétonner son dossier d’emprunt

Les candidats emprunteurs doivent plus que jamais soigner leurs dossiers pour satisfaire aux conditions des banques et s’assurer d’obtenir les meilleures conditions de crédit. Sous l’influence des recommandations devenues obligatoires du Haut Conseil de Stabilité Financière et dans un contexte économique morose, les banques se montrent de plus en plus vigilantes et augmentent leur niveau d’exigence. En témoigne la progression du montant moyen d’apport personnel.

D’après le courtier Carpi, à Paris ce montant avoisine désormais 150.000 euros soit environ 27% du montant moyen des transactions. Au niveau national, le montant moyen est passé en un an de 40.000 euros à 60.000 euros soit une progression de 25%. Il représente aujourd’hui près de 18% d’une opération immobilière.