ESSOR CONSEIL

Les taux d’emprunt immobilier sont haussiers au premier semestre 2022. Toutefois, ils n’impactent pas pour l’instant le marché immobilier qui reste dynamique. Les prix sont en augmentation dans toute la France à l’exception de Paris qui n’est plus la locomotive de l’immobilier.

En 2021, la production de crédit a atteint des niveaux records. Avec près de 190 milliards de nouveaux crédits immobiliers (hors renégociations ou regroupements de crédit) d’après les chiffres de l’Observatoire CSA/Crédit Logement, elle a augmenté de 4,6% par rapport à l’année 2020.

 Un marché du crédit immobilier dynamique

Le marché du crédit a fait preuve d’un dynamisme exceptionnel. Les emprunteurs ont bénéficié d’un environnement de taux bas. D’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, en décembre 2021, le taux d’intérêt moyen toutes durées confondues était fixé à 1,05%. Ces conditions d’emprunt favorables ont soutenu la production de crédit immobilier. En 2022, les spécialistes du marché immobilier estimaient que cet univers de taux bas avait de fortes chances de perdurer tant que les banques centrales poursuivraient leur politique accommodante. La reprise de l’inflation et la guerre en Ukraine ont quelque peu rebattu les cartes.

Des hausses de taux

Depuis le début de l’année, les banques ont augmenté leurs taux, avec des hausses entre de taux entre 0,15 et 0,30 point selon les durées de prêts d’après le courtier Empruntis. Entre janvier et avril 2022, les taux moyens d’emprunt immobilier sont ainsi passés de 1% à 1,45% pour un prêt sur un an. Les conditions d’emprunt ont également été durcies, puisque depuis janvier 2022, les recommandations du HCSF sont devenues obligatoires. Elles limitent la durée d’emprunt à 25 ans dans l’ancien et 27 ans dans le neuf, encadre le taux d’endettement de l’acquéreur, qui ne doit pas dépasser 35%, assurance comprise. Ce taux est calculé en fonction de l’ensemble des mensualités de crédit à acquitter et du revenu net de charges de l’emprunteur.

Les banques sont plus exigeantes sur la qualité des dossiers présentés par les porteurs de projet immobilier, notamment en termes de niveau d’apport. Et le taux de refus de prêt a augmenté, un phénomène accentué par le faible niveau actuel des taux d’usure.

Pas d’impact sur les prix

Ces tensions qui apparaissent sur le marché du crédit immobilier sont-elles de nature à impacter les ventes ? Avec 1,2 million de ventes en volume dans l’ancien, le marché immobilier a affiché une santé insolente en 2021. Et à l’exception de Paris, les prix de vente sont à la hausse dans l’ensemble de la France.

Selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), en 2021, les prix ont augmenté en moyenne de 7,2%, par rapport à l’année précédente, soit un net mouvement haussier. Même si la capitale affiche toujours les niveaux de prix les plus élevés, les prix y stagnent. Pour certains acteurs du marché de l’immobilier, la hausse actuelle des taux du crédit immobilier pourrait participer à une baisse des prix de l’immobilier. En effet les taux haussiers impactent la capacité d’emprunt des futurs acquéreurs et risque de les inciter à négocier des baisses de prix. Cependant, les hausses de taux actuellement constatées restent faibles, ce qui devrait limiter leur impact. Pour l’heure, d’après le Baromètre LPI-SeLoger de mars 2022, les prix continuent à monter dans 93% des grandes villes.