ESSOR CONSEIL

Les biens entrant dans le champ de l’IFI sont les biens et droits immobiliers du foyer fiscal, que ses biens soient situés en France ou à l’étranger.

Pierre-papier

Les immeubles peuvent être détenus  en direct, ou indirectement, via une société ou comme la pierre papier. Sont ainsi inclus les titres de sociétés pour la fraction représentative des actifs immobiliers qu’elles détiennent (SCI, SCPI, OPCI, SIIC), y compris via des unités de compte de contrats d’assurance-vie ou contrats de capitalisation. À ce titre, une exception est prévue par la loi pour les foyers qui détiennent moins de 10% des droits dans les fonds de placement collectif de l’unité de compte, à condition que ceux-ci détiennent moins de 20% de leurs actifs en biens et droits immobiliers taxables à l’IFI.

Pour les besoins de la déclaration, les banques et gestionnaires de pierre-papier fournissent au redevable la valeur à déclarer.

 Valeur vénale

Pour les biens immobilier classiques, il revient aux redevables d’estimer au plus après la valeur à déclarer. Il s’agit de la valeur vénale au 1^er janvier 2021, autrement dit la valeur à laquelle le bien aurait pu être vendu compte de l’offre et de la demande. Comme pour une transaction immobilière, la valeur retenue tiendra compte de toutes les caractéristiques du bien : son état, sa situation, son étage, etc…

À cette fin, il est possible de confier l’estimation du bien à un professionnel de l’immobilier, sans oublier de s’appuyer sur la base Patrim mise à disposition par l’administration fiscale. Il s’agit d’un simulateur qui estime le bien en fonction des valeurs et prix compilés par zone et type de bien.

Abattements et tolérance

La résidence fiscale bénéficie d’une décote de 30%. Cette décote ne s’applique que si le bien est détenu en direct ; elle est écartée si le redevable détient sa résidence à travers une SCI.

Si cette décote est expressément prévue par la loi, d’autres semblent être admises par simple tolérance. Ainsi, la valeur des biens donnés en location peut être diminuée d’un abattement de l’ordre de 30%, de même que les biens détenus en indivision. De même, la détention à travers une SCI peut justifier l’application d’un abattement de 20%. En effet, ces circonstances – location, indivision ou interposition d’une SCI – impactent la liquidité d’un bien et donc sa valeur sur le marché.

Plusieurs dettes afférentes aux biens immobiliers entrant dans le champ de l’IFI peuvent être déduites de l’actif taxable : il s’agit des dettes contractées pour leur acquisition, réparation, entretien, et pour certains travaux (amélioration, construction, agrandissement). Elles doivent avoir été effectivement supportées par le redevable.

Si les dépenses portent sur des biens partiellement exonérés, les dettes sont prises en compte à proportion  de la fraction de la valeur imposable du bien. Par exemple, les dépenses portant sur la résidence principale ne sont prises en compte qu’à hauteur de 70% de leur montant compte tenu de l’abattement de 30 % dont ces biens bénéficient.

Enfin, peuvent être déduits les impôts suivants : la taxe foncière, la taxe sur les logements vacants, l’IFI et les droits de mutation en instance de paiement au 1^er janvier.