ESSOR CONSEIL

Le dispositif fiscal Pinel est désormais réservé aux habitations construites dans des bâtiments collectifs. Selon les précisions apportées par Bercy, cette notion ne recouvre pas ni les villas jumelées, ni les villas en bande.

Depuis le 1^er janvier 2021, la réduction d’impôt Pinel est réservée aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Cette modification issue de la loi de Finances pour 2020  a suscité des questions de la part des acteurs du secteur au point qu’un rescrit – une demande de précisions – a été soumis à l’administration fiscale.

La question posée à Bercy était la suivante : les villas individuelles construites au sein d’une copropriété, ou encore les villas construites de manière jumelée ou en bande, sont-elles des logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif au sens de ces dispositions ?

Un rescrit de l’administration

Dans sa réponse publiée le 17 décembre dernier, l’administration rappelle que la notion de bâtiment d’habitation collectif existe déjà en droit fiscal. Elle l’a définie pour les besoins de l’abattement exceptionnel en matière de plus-values immobilières, dans les cas où le cessionnaire s’engage, à réaliser et à achever, dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition, un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75% du gabarit maximal autorisé.

Au moins deux logements groupés

Dans ses commentaires, Bercy précise que « le cessionnaire doit s’engager à réaliser et à achever des logements collectifs groupés (horizontaux, superposés ou en bandes) dans un bâtiment ou un immeuble autre qu’individuel au sens de l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) ». Or, l’article L. 231-1 du CCH relatif au contrat de construction d’une maison individuelle vise les « immeubles à usage d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage ». Elle en conclut que la notion de bâtiment d’habitation collectif nécessite la réalisation d’au moins deux logements.

De plus, ces logements doivent être groupés dans un seul et même bâtiment, pour que celui-ci puisse recevoir la qualification de collectif. Si ce regroupement n’implique pas nécessairement la superposition verticale des logements, ces derniers peuvent être alignés ou en bande. « Quelle que soit la configuration des logements, la construction doit se présenter comme un seul bâtiment caractérisé par une unité de structure (fondation, toiture, gros œuvre, etc.) », est-il précisé. En conséquence, « ne peuvent être qualifiées de bâtiment collectif des constructions à usage d’habitation qui ne comprennent pas plus de deux logements chacune ».

Exclusion des villas jumelées ou en bande

Enfin, la circonstance que ces constructions seraient jumelées, groupées en bande ou même construites au sein d’une copropriété est sans incidence sur cette qualification. Elle indique d’ailleurs que l’Insee assimile expressément le « logement individuel groupé » à une catégorie de construction individuelle et non à une construction collective. Dès lors, les villas individuelles construites au sein d’une copropriété et les villas construites de manière jumelée voire en bande ne constituent pas des bâtiments d’habitation collectifs éligibles à la réduction Pinel.