ESSOR CONSEIL

L’un des principaux intérêts de la société est d’éviter ou de mettre fin à une situation d’indivision subie. Par exemple elle peut répondre aux besoins de gestion et d’administration des héritiers qui ont reçu un bien immobilier qu’ils entendent conserver.

Éviter l’indivision

La solution se prête aussi au démembrement de propriété au sein de la famille, quand les héritiers détiennent la nue-propriété du bien, et que l’usufruit est entre les mains d’un parent. En effet, l’indivision n’est pas un mode de détention en commun facile à gérer car la plupart des décisions importantes à prendre sur le bien indivis se prennent à la majorité. Il peut en résulter des blocages en cas de conflit entre indivisaires.

Des règles fixées à l’avance

Dans une société, ce sont les statuts qui auront prévu à l’avance des réponses aux situations de blocage envisagées ou les conséquences des événements pouvant affecter la gestion du bien. Ils auront par exemple prévu le sort des parts d’un associé décédé, la façon dont sera réglé un conflit entre associés, des conditions à l’entrée de tout nouvel associé, les règles de gérance, les modalités de rachat des parts de l’associé désireux de se désengager, les conditions entourant la vente de ses actifs par la société, etc….

Ainsi, dans un climat de confiance, la décision de vendre le bien peut être confiée à la gérance ; inversement, l’harmonie familiale peut nécessiter de subordonner cette décision à l’accord formel de tous les associés. On le voit, les statuts doivent donc être rédigés avec la plus grande attention car leur efficacité repose sur une prise en compte, sur mesure, des paramètres de la famille.

Dissocier pouvoir et avoir

Contrairement à l’indivision, le recours à une société permet de confier le pouvoir de gérer le bien aux parents sans que ceux-ci aient pour autant la majorité du capital. Concrètement, les statuts peuvent leur donner le pouvoir de réaliser seuls les travaux de réparation sur le bien, de le louer, d’acquitter des taxes locales, d’embaucher une personne pour l’entretien, etc…

Il est possible d’organiser une co-gérance entre deux parents, de sorte qu’une continuité soit assurée en cas de décès d’un des deux. Ce mécanisme s’applique également si les parts sociales sont démembrées. Dans le cadre de la gérance, les parents usufruitiers peuvent avoir des pouvoirs supérieurs à ceux attachés à l’usufruit.