ESSOR CONSEIL

Le vendeur d’un bien immobilier peut majorer son prix d’acquisition de certains travaux effectués sur le bien cédé. Quels sont ces travaux ? 

La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Lorsque le bien immobilier n’a pas été acheté mais qu’il a été reçu dans le cadre d’une donation ou d’une succession, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur déclarée. 

Le calcul de la plus-value immobilière

La valeur déclarée dans la donation ou la succession est majorée des frais d’actes et de déclaration et des droits de mutation à titre gratuit dans la mesure où ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier.

Le prix d’achat est quant à lui majoré des frais d’acquisition acquittés lors de l’achat : frais d’agence immobilière, honoraires versés au notaire, TVA le cas échéant et droits d’enregistrement. S’il n’est pas possible de justifier des montant réellement acquittés, un forfait égal à 7,5% du prix d’achat peut venir majorer le prix de vente.

Enfin, les frais de cession (diagnostics, frais d’agence immobilière) et le montant de la TVA acquittée viennent diminuer le prix de vente. Le contribuable peut pour calculer cette plus-value tenir compte des dépenses de travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration qu’il a effectués et majorer le prix d’acquisition en conséquence.

Justifier des dépenses de travaux

Seule condition, ces dépenses doivent avoir été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou depuis son acquisition si celle-ci est postérieure.

Il n’est donc pas possible de déduire des travaux effectués par le propriétaire lui-même. En outre, ces dépenses ne doivent pas déjà avoir été prises en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu, soit au titre du revenu global, soit au titre des revenus catégoriels (revenus fonciers par exemple) ou avoir été incluses dans la base d’une réduction d’impôt ou d’un crédit d’impôt.

Lorsque le vendeur n’est pas en mesure de produire les justificatifs des travaux, il peut appliquer un montant forfaitaire de majoration de travaux correspondant à 15% du prix de vente, dans la mesure où il revend son bien après 5 ans de détention.

Quels travaux ?

Les travaux de construction ou de reconstruction correspondent à la création de nouveaux locaux d’habitation, notamment dans des locaux jusque-là affectés à un autre usage, comme la création d’une chambre ou le déplacement d’une salle d’eau, par exemple, ou à des travaux qui modifient de façon importante le gros œuvre de locaux d’habitation préexistants ou de travaux d’aménagement internes équivalant à une reconstruction du fait de leur importance.

Les travaux d’agrandissement ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux préexistants. Les travaux d’amélioration permettent d’apporter au bien un élément de confort sans en modifier la structure. Il doit s’agir d’un élément de confort nouveau. Ainsi, la fourniture et la pose d’une nouvelle cuisine aménagée et celle d’un ballon d’eau chaude, alors que l’habitation en disposait déjà ne peuvent être assimilées à des dépenses d’amélioration. Il en est de même de la remise en état d’une cheminée ou de la pose de fibre de verre sur des plafonds.

Dans tous les cas, ces dépenses de travaux ne doivent pas correspondre à des dépenses locatives. Ainsi les travaux de peinture ou les menues réparations ne peuvent être pris en compte.