ESSOR CONSEIL

La demande de crédits est repartie à la hausse, dans un paysage marqué par une dynamique des transactions immobilières et des taux à la baisse, malgré le durcissement des conditions d’octroi.

Le printemps 2020 a connu une belle dynamique en matière de prêts accordés, avec une augmentation de + 33% hors renégociations de prêt en mai par rapport à avril 2020, d’après les statistiques de la Banque de France. La production totale de prêts (21,1 milliards d’euros) s’est avérée supérieure aux chiffres enregistrés en mai 2019 (18,2 milliards d’euros). Soutenue par les renégociations de prêts, cette hausse de la production de crédit correspond à la dynamique du marché immobilier, dopé par l’afflux des projets d’acquisition mis en attente.

Cependant ce mouvement ne permet pas encore de retrouver les volumes de production de crédit de l’an passé. Le nombre de nouveaux crédits accordés reste inférieur au niveau d’activité 2019.

Les banques toujours frileuses

Une explication à ces chiffres tient sans doute au nombre de refus de prêts qui reste en augmentation, à la suite des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière et de la frilosité des établissements prêteurs dans le contexte économique actuel. Ces derniers se montrent particulièrement attentifs au montant de l’apport personnel des emprunteurs.

Les professionnels espéraient un assouplissement de ces recommandations pour redonner de l’oxygène au marché. Ils en ont été pour leurs frais. Le 18 juin dernier, le Haut Conseil a renouvelé ses recommandations à l’identique, avec, pour objectif, de prévenir les risques pour les ménages, les banques et la stabilité financière.

Des taux d’intérêt en baisse

Pendant le confinement la progression des taux de crédit immobilier a inquiété investisseurs et courtiers. Le taux moyen est passé de 1,19% en moyenne en mars 2020 à 1,31% en avril 2020. Pour la Banque de France, cette augmentation doit s’analyser comme un phénomène passager lié à la part plus importante prise pendant les renégociations de crédit pendant la période du lockdown. La moitié des prêts produits en avril correspondent à des renégociations de crédit. À titre de comparaison, leur part n’était que de 29% en mars 2020.

Si les renégociations de prêts s’avèrent avantageuses pour les emprunteurs, les taux négociés sont généralement un peu plus élevés que pour les nouveaux emprunts. Le mouvement de renégociation s’est certes poursuivi en mai, mais dans des volumes plus raisonnables.

Surtout, les taux ont recommencé à baisser. Ils ont reculé en juin. Ce phénomène s’est poursuivi pendant l’été. D’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen est fixé à 1,24% en août 2020, contre 1,25% en juillet.

Cependant, ce sont les meilleurs clients aux dossiers attractifs qui se voient proposer les meilleures conditions de taux (couple en CDI percevant des revenus annuels supérieurs à 70.000 euros), grâce notamment un contexte de concurrence accrue entre les différents établissements bancaires pour ces profils. Et les écarts de taux entre les moins bons dossiers et les profils les plus attractifs tentent à se creuser.

Remontée du taux d’usure

Autre bonne nouvelle pour les futurs acheteurs : la remontée du taux d’usure. Ces derniers étaient en baisse constante depuis le premier trimestre 2018. Les taux d’usure, qui viennent d’être publiés au Journal Officiel pour le 3^e trimestre, ont légèrement remonté pour les durées d’emprunt de plus de 20 ans (+ 0,06%), les durées de prêts immobilier les plus répandues. Ils restent stables en revanche pour les prêts entre 10 et 20 ans et ont même baissé sur les durées de moins de 10 ans.

Rappelons que un taux d’usure trop bas pénalise trois types d’emprunteurs : les emprunteurs les plus risqués en termes de santé et les investisseurs les plus seniors, en raison du poids très important des frais et l’assurance avec surprime dans le taux annuel effectif global (TAEG), qui vient fréquemment dépasser le taux de l’usure, les primo-acquéreurs à faibles revenus, avec un faible apport personnel dont l’endettement frôle les 33% et les investisseurs en locatif qui avaient pris l’habitude d’acheter avec peu ou pas d’apport et de s’endetter au-delà de 33%, en tablant sur les loyers à encaisser.