ESSOR CONSEIL

Si les taux d’emprunt restent favorables, les banques durcissent les conditions d’accès au crédit. Le point sur leurs nouvelles pratiques.

En 2019, la production de crédits a atteint des niveaux historiques : 250 milliards d’euros, soit une hausse de 20 % par rapport à 2018. Ces chiffres sont à la fois liés à l’augmentation du nombre de transactions, immobilières (plus de 1 million de transactions d’après les statistiques des notaires de France), mais également à la hausse du montant des prêts et à la dynamique des renégociations d’emprunts. Les records à la baisse des taux d’emprunt qui ont atteint leur plus bas historique au cours de l’année (1, 14% en moyenne toutes durées confondues d’après l’Observatoire Crédit Logement CSA) ont dopé la demande. Début 2010, la demande de crédit apparaît toujours soutenue. Pourtant, les banques ne sont pas toujours au rendez-vous.

Les recommandations du HCSF

Les dernières recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) en la matière ont contribué à durcir leur position. Le HCSF est l’autorité macro-prudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier afin d’en préserver la stabilité. En décembre dernier, il a préconisé un certain nombre de mesures visant à limiter un endettement excessif des ménages. Même si une certaine flexibilité reste possible, à la marge, elles incitent en pratique les établissements prêteurs à durcir les conditions d’octroi des crédits. En effet, le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier ne doit pas dépasser 33 %. Et la durée maximale totale du crédit immobilier doit être de 25 ans.

La pratique des banques

Même si dans un univers hyper concurrentiel le crédit immobilier est devenu un produit d’appel, les établissements bancaires nationaux sont déjà très attentifs aux profil des emprunteurs avec lesquelles elles contractent. La règle du reste à vivre qui consiste à déduire des revenus nets de l’emprunteur l’ensemble de ses charges (loyer, impôts, remboursement de prêts, etc…) est encadrée par le législateur qui a prévu qu’il ne pouvait être inférieur au RSA, majoré de 50 % en présence de personnes à charge. En pratique, les banques se fixent généralement des règles prudentielles excédant ces limites légales.

Davantage de refus

Cependant, ces recommandations ont contribué à limiter quelque peu l’accès au crédit. Les premiers profils d’emprunteurs concernés par ces mesures sont les primo-accédants, notamment les emprunteurs les plus jeunes avec des revenus modestes et projetant d’emprunter sur une durée très longue. La part des crédits de plus de 25 ans baisse drastiquement. Ces règles pénalisent également les investisseurs locatifs aux hauts revenus mais qui ont pris l’habitude ces dernières années d’emprunter sans apport. La règle des 33 % leur est alors particulièrement défavorable, même lorsque leur reste à vivre est très significatif. Ils sont souvent propriétaires de leur résidence principale ou d’autres biens, pour lesquels ils ont déjà contracté un emprunt, faisant grimper leur taux d’effort à 35 ou 36 %, ce qui devient rédhibitoire.

Enfin dans ces conditions, si les taux d’emprunt demeurent toujours très favorables, il devient beaucoup plus rare, y compris pour les meilleurs dossiers affichant des revenus confortables et un bon niveau d’apport, de se voir accorder des décotes et de bénéficier ainsi de taux sous les 1%. Autant de points de vigilance à observer pour ne pas risquer un refus de dossier.