ESSOR CONSEIL

En matière d’ISF/IFI, l’abattement de 30 % n’est pas applicable aux résidences principales détenues via une SCI, selon une récente décision du Conseil constitutionnel.

Les contribuables sont assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur tous les biens et droits immobiliers qu’ils détiennent directement et indirectement au 1^erjanvier 2020, si la valeur nette de leur patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros. La résidence principale entre dans l’assiette de l’imposition mais bénéficie d’un abattement spécifique de 30 % sur sa valeur au 1^er janvier 2020.

Ces règles sont restées stables lors de la réforme de l’ISF et de la création de l’IFI. Cependant, comme par le passé, Bercy n’admet l’application de cet abattement que si le bien est détenu en direct.

Abattement de 30 % à géométrie variable

Les contribuables qui détiennent leur résidence principale via une SCI ne sont donc pas éligibles à cet abattement. Cette règle a occasionné de nombreux contentieux. C’est dans ce cadre que le Conseil constitutionnel a été interrogé à propos d’une affaire portant sur le dispositif applicable à l’ISF qui prévoyait un abattement de 30% sur les biens occupés au titre de résidence principale et imposés à l’ISF. Ces dispositions ne s’appliquaient pas aux immeubles appartenant à une SCI dont le contribuable détenait des parts, sauf dans le cas particulier où cette société a pour unique objet la construction ou l’acquisition d’immeubles, en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance.

Une différence de traitement justifiée

Pour les contribuables à l’initiative de l’affaire soumise au Conseil constitutionnel, cette règle crée une différence de traitement entre les propriétaires en direct et ceux détenant leur bien via une SCI. Cette différence contrevient aux principes d’égalité devant la loi et devant les charges publiques, garanti par la Constitution, et doit à ce titre être annulée.

Dans sa décision du 17 janvier 2020, le Conseil constitutionnel, a tranché : l’abattement ne s’applique pas. Lorsqu’un bien est détenu en SCI, « les associés d’une telle société, même lorsqu’ils détiennent l’intégralité des parts sociales, ne disposent pas des droits attachés à la qualité de propriétaire des biens immobiliers appartenant à celle-ci ».

Il souligne par ailleurs que la valeur des parts détenues au sein d’une SCI ne se confond pas nécessairement avec celle des immeubles lui appartenant et peut donc faire l’objet de règles d’évaluation spécifiques.

La différence de traitement contestée par les contribuables est donc « fondée sur une différence de situation ».

Une solution transposable à l’IFI

Ce blanc seing accordé par le Conseil constitutionnel a une grande importance pratique puisque cette décision valide les règles applicables à l’ISF et tranche donc les contentieux en cours en matière d’ISF. Elle préjuge également de la validité de la loi relative à l’IFI qui n’applique pas l’abattement aux résidences principales imposées à l’IFI.