ESSOR CONSEIL

Tirée par des taux historiquement bas, la production de crédit à l’habitat augmente. Les pistes de Bercy pour  éviter un surendettement des ménages et protéger le modèle économique des banques.

La dynamique du crédit immobilier continue à battre son plein. La demande est soutenue par des taux historiquement très bas.

Avec 0,95 % sur 15 ans, 1,15 % sur 20 ans, 1,35 % sur 25 ans, les taux ont battu de nouveaux records à la baisse au mois d’octobre.

Des conditions plus souples

Les conditions d’octroi des prêts se sont également assouplies grâce notamment à la concurrence à laquelle se livrent les acteurs bancaires du secteur. Les durées de crédits immobiliers tendent à s’allonger. La part d’apport personnel a également baissé, de nombreux  d’emprunteurs affichant un taux d’apport inférieur à 10 %. Et ceux affichant un taux d’apport inférieur à 5 % sont en augmentation. Les banques se montrent également plus souples sur le taux d’effort des emprunteurs.

Un risque systémique ?

Comment poursuivre cette dynamique sans faire peser un risque d’endettement excessif pour les ménages ni nuire au modèle économique des banques ? Pour le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le risque crédit des ménages emprunteurs reste maîtrisé. Cependant cette institution chargée de prévenir le risque systémique appelle à la vigilance car dans la mesure où les pratiques commerciales des banques tendent à faire du crédit immobilier un produit d’appel, ses conditions d’octroi se dégradent.

Pour les banques, les marges se réduisent et la rentabilité n’est plus nécessairement au rendez-vous. Pour les ménages, la part de revenu consacrée au remboursement de la dette est repartie à la hausse.

Des pistes de réflexion

Une consultation  a été lancée par le HSCF avec l’ensemble des acteurs du marché de l’immobilier. Plusieurs pistes ont été évoquées parmi lesquelles un encadrement renforcé du taux d’effort. Aucun texte ne fixe la part des revenus consacrés au remboursement de l’emprunt et aux charges qui y sont liées. Les acteurs bancaires s’entendent généralement à le limiter à 33 %, même s’il a eu récemment tendance  à légèrement augmenter dans le contexte actuel de taux bas. Un plafond pour le taux d’effort pourrait être fixé réglementaire afin d‘éviter tout endettement excessif pour les ménages.

Protéger le modèle économique des banques

Les rachats de crédit dopent la concurrence entre les banques et la baisse des taux. Pour limiter ce phénomène, il serait possible d’alourdir les indemnités de rachat actuellement fixée à 3% du capital restant dû, plafonné à six mois d’intérêt. Autre solution envisagée : relever le taux d’usure ce qui mécaniquement permettrait de relever les taux, voire fixer des planchers de taux.