ESSOR CONSEIL

Le ministre de la Ville et du Logement, Julien Denormandie, propose un nouveau dispositif fiscal incitatif destiné à accélérer la rénovation du bâti ancien dans les centres-villes. Ce dispositif, adopté dans le projet de loi de Finances pour 2019, est destiné à remplacer le dispositif Pinel ancien qui n’a pas rencontré son public.

Répondre à la dégradation du parc immobilier privé par un outil fiscal d’envergure c’est l’ambition du nouveau dispositif baptisé Denormandie d’après le nom du ministre de la Ville et du Logement  qui en a dévoilé les grandes lignes au début du mois de décembre. Cette nouvelle aide fiscale est destinée à inciter les investisseurs bailleurs à rénover leurs logements.

Revitaliser les centre villes

On dénombre environ 100.000 logements vacants à Paris et 3 millions de biens immobiliers vides sur le plan national, d’après les chiffres de l’Insee. Nombre de ces biens sont vétustes et en mauvais état. Le nouveau dispositif devrait accélérer leur rénovation. Cette mesure qui devrait être effective au 1^er janvier 2019 devrait s’appliquer aux biens situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué et dans les communes s’inscrivant dans un projet global de territoire en signant une convention d’opération de revitalisation du territoire prévue par la loi Elan. Le dispositif ne vise pas seulement les quelques 222 villes qui ont signé des conventions « Cœurs de Ville », mais aussi l’ensemble des communes, quelles que soient leurs tailles, qui sont engagées dans des opérations de revitalisation de leur territoire (ORT).

Le mécanisme du dispositif

Ces opérations ouvriraient droit à une réduction d’impôt, calculée selon les mêmes modalités et sous les mêmes conditions que le dispositif d’aide à l’investissement locatif Pinel, applicable aux logements neufs. Les investisseurs qui achèteront un bien ancien afin de le mettre en location pourront déduire de leur impôt sur le revenu entre 12 et 21% de leur investissement, des taux correspondants à une durée de mise en location respective de 6, 9 ou 12 ans. Le logement doit être loué à des ménages modestes à usage d’habitation principale et respectant certains plafonds de loyers et de ressources.

Des conditions simplifiées

Le dispositif Denormandie a pour but de simplifier la loi Pinel dans l’ancien. En effet, les conditions pour en bénéficier aujourd’hui sont particulièrement contraignantes du fait des exigences à remplir pour pouvoir en bénéficier. Pour être éligibles au dispositif Denormandie, les acquéreurs devront simplement avoir réalisé un montant de travaux exécutés par des entreprises représentant 25% du total de l’opération, dans la limite de 300.000 euros par personne et par an et 5.500 euros par mètre carré de surface habitable. Des travaux de rénovation simples sont suffisants pour bénéficier de cette réduction d’impôt. Notamment, aucun objectif  de consommation énergétique n’est fixé.

Quelles conséquences pour le marché ?

On sait que les dispositifs fiscaux à l’investissement sont très critiqués par la Cour des comptes qui s’interroge sur leur efficacité et souligne leur coût pour les recettes publiques. La mise en place d’une nouvelle aide fiscale peut interroger dans la mesure où le marché de l’ancien en France est actuellement particulièrement dynamique. Avec 956.000 ventes sur les douze derniers mois, il a enregistré une augmentation de 0,8% en volume au plan national, un niveau élevé de transactions. Les prix ont grimpé de 3,4%, d’après les statistiques des notaires de France. A ce titre, une partie des professionnels du secteur craint que cette nouvelle aide ne fasse encore monter les prix de l’immobilier.