ESSOR CONSEIL

Une majorité de propriétaires rechigne à donner leur bien en location en raison de trois principaux risques : les  loyers impayés, les retards de paiement et la dégradation du bien loué. Le point sur la stratégie à mettre en œuvre pour une location sécurisée.

Pour plus d’un propriétaire sur deux, donner son bien en location est difficile. Ils sont même 8% à considérer ce projet comme étant très difficile. Ces inquiétudes se focalisent sur le choix du locataire. 56% des propriétaires ont hésité au moment de choisir un locataire ou ont eu des craintes à son propos. Ils sont 12% à avoir eu fréquemment ce type de craintes. C’est ce qu’il ressort d’une récente étude Youse/Opinion Way.

Bien choisir son locataire

Dans ces conditions, les critères de sélection du locataire s’avèrent primordiaux. Une majorité de propriétaires se détermine avant tout sur le niveau de revenus de leur futur locataire. Ce critère joue un rôle déterminant pour 84% des bailleurs, devant la situation professionnelle, évoquée par 82% des propriétaires. L’existence d’un contrat de travail à durée indéterminée (CDI) apparaît également essentielle. Ainsi près de 74% des propriétaires ne souhaitent pas louer leur bien à un locataire qui ne disposerait pas d’un CDI.

Un bon garant vient également solidifier un dossier de location. C’est d’ailleurs un critère essentiel pour plus de 70% des propriétaires. Cette solidité passe d’abord par le niveau de ses revenus, puis par sa situation professionnelle, devant son lien avec le locataire ou son âge.

Se prémunir contre les loyers impayés

Pour 79% des propriétaires, la crainte des loyers impayés constitue le premier sujet de préoccupation. 38% d’entre eux expriment de très fortes craintes à ce sujet.

Autre sujet de préoccupation majeur : la crainte d’une dégradation du bien loué, retenue par 77% des investisseurs immobiliers. Pour 35% d’entre eux, il s’agit d’un risque majeur.

Enfin en troisième place arrive le risque de retard de paiement, mis en avant par 71% des propriétaires de biens loués. Dans les faits, un bailleur sur trois a déjà été confronté à des retards de paiement et un propriétaire sur quatre a déjà été confronté à des impayés ou à des dégradations de biens.

La solution ? Recourir à une assurance garantie des loyers impayés (GLI) qui prendra le relais et acquitter les loyers en lieu et place du locataire indélicat. Cette assurance peut également couvrir les dégradations éventuelles constatées dans le bien mis en location et les frais engagés en cas de non-règlement des dettes locatives ou d’engagement d’une procédure contentieuse. Certes, cette assurance a un coût – environ 2,5 à 5% du loyer annuel. Mais elle s’avère avantageuse pour le propriétaire  puisqu’il peut déduire le montant de sa cotisation de ses revenus fonciers.

L’Etat au secours des propriétaires

De son côté, l’Etat a mis en place en 2016 un dispositif  spécifique de sécurisation des loyers, le dispositif Visa pour le Logement et l’Emploi (VISALE), venu remplacer l’ancienne Garantie Universelle des Loyers (GUL), imaginée par la ministre Cécile Duflot.  Il s’agit d’un contrat de cautionnement qui repose sur  l’organisme Action logement (ex 1% Logement). La garantie s’étend sur toute la durée du bail mais ne couvre pas les dégradations. Elle s’applique à tous les jeunes de moins de 30 ans ainsi qu’aux salariés de plus de 30 ans du secteur privé nouvellement embauchés ou en mutation