ESSOR CONSEIL

Bail mobilité, locations touristiques saisonnières, encadrement des loyers et bail numérique : le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique prévoit de nombreuses mesures concernant les particuliers dans la gestion de leur patrimoine immobilier.

Pendant l’été, le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a été adopté en première lecture par les députés et les sénateurs. De nombreuses mesures concernent les particuliers, propriétaires comme locataires.

Création du bail mobilité : de 1 à 10 mois

A partir de 2019, une nouvelle catégorie de bail complète le panel des baux de courte durée : le bail mobilité, promesse électorale du candidat Macron. Il s’adresse principalement aux locataires précaires qui ont du mal à se loger : étudiants, personnes en formation ou en mission professionnelle temporaire, en contrat d’apprentissage, en stag, ou en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique. Le locataire devra justifier de sa situation lors de la remise des clés. Son objectif : limiter la fuite des locations de cette catégorie de locataires vers les plateformes de location saisonnière.

Ce bail pourra être conclu pour une durée d’un à 10 mois. Non renouvelable, le contrat pourra voir sa durée modifiée une fois par avenant, sans que la durée totale du contrat ne dépasse 10 mois.

Le bail mobilité portera sur les logements meublés. Le bailleur ne pourra exiger de dépôt de garantie (contrairement aux baux d’habitation pour lesquels le dépôt de garantie est de deux mois). Le loyer sera fixé librement, dans le respect de l’encadrement du loyer à la relocation et, dans les villes de l’éventuel plafonnement du loyer. En outre, le locataire pourra résilier le bail mobilité à tout moment, sans motivation, et sus réserve d’un préavis d’un mois.

De son côté, le bailleur n’aura pas à délivrer de congé pour mettre un terme au bail en raison de l’absence de tacite reconduction. Pour compenser l’absence de dépôt de garantie, le bail sera éligible à la garantie Visale (Visa pour le logement et l’emploi). Par ailleurs, le bailleur pourra exiger une caution.

Le retour de l’encadrement des loyers 

Le projet de loi Elan organise le retour de l’encadrement des loyers en zone tendue et durcit les sanctions pour non respect du dispositif. Pour mémoire, ce dispositif avait été créé par la loi Alur de mars 2014. Il avait expérimenté par Paris et Lille, jusqu’à ce que le juge administratif procède à son annulation en 2017. Cette fois-ci, le Gouvernement le présente comme une expérimentation pour une durée de 5 ans et laisse l’initiative aux métropoles, sur le périmètre de leur choix.

Pour renforcer son efficacité, le juge pourra diminuer le loyer et condamner le bailleur à reverser le trop-perçu, voire le condamner à une amende administrative qui pourra aller  jusqu’à 25% du trop perçu pour un particulier et 75% pour une personne morale.

Locations touristiques : contrôle et sanctions accrus

La régulation des locations meublées touristiques dans les grandes villes se poursuit. Le projet de loi Elan généralise le plafond annuel de 120 jours de location de l’habitation principale à des fins touristiques (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure) dans les communes mettant en œuvre la procédure de changement d’usage des locaux d’habitation et ayant initié une procédure de déclaration.

Sur demande de sa commune, le loueur devra transmettre le décompte des nuitées ayant fait l’objet d’une location touristique au cours de l’année précédente. Un éventuel refus de sa part l’exposera à une amende pouvant atteindre 10.000 euros.

En cas de non-respect de la réglementation, c’est l’ensemble des sanctions qui seront durcies. L’absence de déclaration d’une location touristique sera sanctionnée d’une  amende civile allant jusqu’à 5.000 euros.

Conjoint victime de violence conjugale : fin de la solidarité

Le projet de loi a prévu une mesure en faveur du conjoint victime de violence conjugale en limitant la clause de solidarité contenue dans le bail. Lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un Pacs ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, sa solidarité et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin.

Pour cela, il doit en informer le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l’autre membre du couple ou de la copie d’une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.

Précisément, la solidarité prend fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date. De plus, le fait pour le locataire auteur des violences de ne pas acquitter son loyer à compter de cette date  est un motif légitime et sérieux pour le bailleur de donner congé au locataire violent. 

Et aussi

Pour accompagner le développement des contrats de location générés sur internet, le Gouvernement va standardiser le bail numérique. Ce type de contrat met fin au document papier : les parties remplissent un module en ligne et y apposent leur signature électronique. Des outils agréés vont être mis en place pour garantir la sécurité juridique des contrats de location établis par voie numérique.

Par ailleurs, le caractère manuscrit de la mention d’engagement par la caution a été supprimé. Le garant n’aura plus qu’à signer l’acte de caution. Parmi les autres mesures, signalons une future réforme du droit de copropriétés. Objectif : rendre lisible le droit de la copropriété qui a beaucoup évolué depuis 20 ans et rassembler de nombreux textes logés dans des corpus différents, y compris la jurisprudence établie en la matière. En outre, l’ordonnance procèdera à une réforme du droit des copropriétés afin de lever les blocages qui entravent les décisions (notamment de procéder à des travaux de rénovation énergétique) et de limiter les contentieux judiciaires grâce à des règles plus simples et plus accessibles.

Ces mesures ne seront définitives qu’avec le vote définitif du projet de loi, qui devrait intervenir courant septembre.