ESSOR CONSEIL

L’investissement immobilier en pierre-papier décolle. Et pour cause : il offre des qualités d’accessibilité, de facilités de gestion, et de performance. Focus sur ce placement immobilier dématérialisé.

Accessibilité et souplesse de gestion
L’investisseur achète des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) ou d’OPCI (organisme de placement collectif immobilier) grand public, eux-mêmes détenteurs d’immeubles. Leurs patrimoines sont majoritairement composés d’immeubles de bureaux, de commerces, de logistique, d’hôtellerie, ou encore de murs de santé. Contrairement aux SCPI 100 % investies en immobilier, les OPCI conservent une poche de placement financiers.

Avec quelques milliers d’euros, l’investisseur accède à une classe d’actifs pendant longtemps réservée aux investisseurs institutionnels. Avec ces parts, il devient propriétaire, sans avoir à gérer les problématiques propres à la propriété : gérer l’immeuble, trouver un locataire, réaliser des travaux d’investissement ou d’entretien, calculer la rentabilité, assurer le bien, etc…

Rentabilité et effets de leviers
Sur 8 ans, les SCPI offrent une performance de 6,6 %, et les OPCI grand public de 5,9% notamment grâce à la diversification de leur patrimoine à l’étranger, en Europe. Pour l’un comme pour l’autre de ces véhicules, le capital, et les revenus ne sont pas garantis, l’investisseur s’expose donc à un risque de perte de capital.

Les points communs s’arrêtent là. En effet, SCPI et OPCI présentent des différences à prendre en compte. Au niveau des revenus tout d’abord : si les produits sont investis à travers un contrat d’assurance-vie, ils bénéficient tout deux du régime des revenus de l’assurance-vie. Détenus sur un compte titres en revanche, les revenus distribués par les SCPI seront soumis à la fiscalité de revenus fonciers et ceux des OPCI à celle de revenus de valeurs mobilières.

Par ailleurs, les SCPI permettent à l’investisseur de bénéficier de l’effet de levier de la dette puisque les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers (ce qui n’est pas le cas si la SCPI est logée dans un contrat d’assurance-vie). Enfin, en terme de liquidité, les OPCI seraient plus faciles de revendre que les SCPI en raison de leur obligation de détenir du cash et donc de pouvoir racheter, à tout moment les parts des candidats à la revente.