ESSOR CONSEIL

L’IFI porte sur les biens – immeubles bâtis, terrains, immeubles en cours de construction, etc… – ou les droits portant sur ces biens, qu’ils soient détenus directement ou indirectement par une société. Dans ce dernier cas, les redevables sont imposés à raison des titres de ces sociétés pour la fraction de leur valeur représentative des biens immobiliers.
Toutes les formes de sociétés sont concernées, les sociétés françaises comme étrangères cotées ou non cotées. Surtout, l’IFI s’applique quel que soit le nombre de structures interposées entre l’actif immobilier et le redevable final de l’IFI. L’immobilier est donc imposé où qu’il se trouve dans la chaîne de détention. L’IFI touche aussi les droits détenus au travers des placements collectifs comme un FCP ou un OPCI.

L’immobilier en assurance-vie
Les actifs immobiliers détenus à travers l’enveloppe de l’assurance-vie doivent être déclarés. Pendant la phase d’épargne, les contrats d’assurance-vie rachetables exprimés en unités de comptes – dont SCPI et OPCI – entrent dans l’IFI du souscripteur pour la fraction représentative des actifs immobiliers imposables. Idem pour les contrats de capitalisation.

Dérogation pour les placements boursiers
Les placements boursiers sont en pratique exclus, car la loi a fixé  un seuil de participation dans le capital des sociétés détenant l’immobilier, rarement atteints par les particuliers.
Ainsi, le contribuable est dispensé de déclarer ses participations s’il détient :
– moins 10 % des parts de FCP détenant moins de 20 % d’actifs immobiliers, ouverts à plus de 20 investisseurs,
– moins de 5 % des actions de SIIC (sociétés d‘investissement immobilier cotées),

L’exclusion des biens affectés à l’exploitation
Les biens immobiliers qui sont affectés à l’activité de la société qui les détient ou d’une société membre de son groupe, ne sont pas retenus dans l’assiette de l’IFI. L’activité s’entend d’une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale).
Lorsque les biens ne sont pas affectés à l’exploitation, la loi n’impose pas les redevables seul ou avec son conjoint et ses enfants mineurs, qui détiennent moins de 10 % des sociétés détenant les biens immobiliers.